집주인과 세입자 사이의 가장 많고 큰 분쟁은 보증금 관련된 게 아닐까 합니다. 본 글에서는 집주인 즉 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자가 어떻게 해야 하는지를 설명하겠습니다.
1. 계약해지 통보 및 내용증명
- 최소 계약해지 한 달 전 계약 해지 통보
- 내용증명 발송
집주인에게 아무 말도 하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 것으로 간주합니다. 따라서 반드시 계약을 해지하고 싶다고 집주인에게 알려야 합니다. 임대인도 새로운 세입자를 구해야 하니 일찍 알리는 것이 좋습니다.
알리는 방법은 문자, 전화, 카톡, 직접 만나서 등 어떤 방식이든 상관없습니다. 그런데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으려 한다면 내용증명을 보내야 합니다.
내용증명은 상대에게 어떤 내용을 알려줬다는 것을 증명하는 것입니다. 추후 이 자료는 법정에서 증거자료로 활용할 수 있기 때문에 법적 분쟁이 생길 가능성이 있다면 가장 먼저 내용증명을 보내야 합니다.
내용증명을 작성하는 법 및 예시는 링크를 클릭하시면 보실 수 있습니다.
종종 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려주겠다고 하는데, 새로운 세입자가 있든 말든, 기존 계약이 해지되면 보증금은 응당 돌려받을 수 있습니다.
2. 지급명령 신청
- 법원에 지급명령 신청
- 집주인이 2주 동안 이의신청하지 않으면 법적 효력 발생
- 절차가 간단하고 빨라서 시간과 비용을 절약할 수 있음
보증금을 돌려받지 못했다면 본격적으로 법적 절차를 밟아 나가야 합니다. 가장 먼저 고려해볼 만한 것이 지급명령 신청입니다.
집주인이 2주 동안 이의신청하지 않으면 법적인 효력이 발생합니다. 그래서 이후에 강제 집행을 진행할 수 있습니다.
민사소송을 하는 것보다 간편하고, 빠르기 때문에 좋습니다. 다만, 집주인이 이의신청하면 더 길어질 수 있습니다.
3. 임차권등기명령
- 보증금을 못 받았는데 이사를 가야하면 임차권 등기 명령을 신청해야 함
- 이사를 가도 대항력이 유지되고, 우선변제권 행사 가능
- 임차권등기명령이 확정되기 전 이사를 간다면 가구나 짐을 두고 가고 사진으로 촬영해서 증거 남기기. 열쇠도 돌려주지 않기
- 짐을 빼기 전 집 내부를 꼼꼼하게 촬영해서 기물파손이 없다는 것을 증명
이사를 하면 본래의 전입신고와 확정일자를 통해 가지고 있는 대항력을 상실합니다. 따라서 이사한 이후에도 돌려받지 못 한 보증금을 받기 위해서는 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 그러면 대항력을 유지할 수 있습니다.
또한 기록이 남기 때문에 임대인은 보통 보증금을 돌려주는 편입니다. 물론 악질이나, 사기를 치려고 하는 사람에게는 해당하지 않습니다.
임차권등기명령이 확정되기 전에 이사한다면 본인 소유의 가구나 불필요한 짐 하나를 두고 가시는 것이 좋습니다. 가구 종류는 상관없습니다. 안 쓰는 의자, 책상 같은 것이면 충분합니다. 집에 가구가 있는 것을 사진으로 찍어서 증거도 확보합니다. 집 열쇠도 다시 돌려주지 않는 것이 좋습니다. 완전히 이사를 하면 집주인이 보증금을 받지 못해도 괜찮아서 나간 것으로 몰아갈 수 있습니다. 보증금을 돌려주지 않았고, 아직 그곳에 살고있다는 증거 즉 가구나 본인 물품이 있다면 집주인은 해당 가구를 건드릴 수 없고, 세입자는 이사 이후에도 계속 권리를 주장할 수 있습니다. 임차권등기명령이 확정되면 법적인 기록이 남는 것이므로 가구를 빼고, 열쇠를 집주인에게 돌려줘도 괜찮습니다.
짐을 빼기 전에 집 내부를 사진으로 꼼꼼하게 촬영해둬서 다음에 집주인이 기물파손이 있다고 주장하는 것을 방지하는 것이 좋습니다.
만약 전입신고를 하지 않으셨으면 임차권등기명령을 신청 하실 수 없습니다.
4. 임차보증금 반환 소송 및 강제집행
- 소송 및 강제집행
- 판결이 확정됐는데도 보증금을 주지 않으면 강제경매신청
- 경매에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 임대인의 다른 재산에 대해서도 강제집행 가능
위와 같은 방법으로 보증금을 받지 못하면 소송을 통해 받아내야 합니다. 그래서 보증금 반환을 확정받으면 집주인은 당연히 보증금을 줘야 합니다.
만약 그때도 주지 않으면 강제경매신청을 합니다. 집은 자동으로 경매로 넘어가고 매각이 되면 여러 비용을 제외하고 본인 보증금 금액을 받을 수 있습니다. 만약 전액 배당받지 못하면 집주인의 다른 재산에 대해서도 강제집행 할 수 있습니다.
하지만 그런데도 돈을 충분히 받지 못한다면 방법이 없습니다. 집주인이 빚만 잔뜩 있고, 집도 보증금에 비해 터무니없이 낮은 가격에 팔리거나, 선순위 근저당이 많다면 보증금을 거의 못 받을 가능성도 있습니다.
소송까지 갔을 경우 돈을 온전히 받지 못 하는 경우가 많습니다. 돌려줄 수 있었으면 이전 단계에서 이미 돌려줬겠죠. 소송은 세입자도 많은 시간을 써야 하고, 스트레스도 상당합니다. 그래서 계약할 당시에 집 가격이나 다른 사항을 충분히 고려해서 보증금을 충분히 돌려 받을 수 있는 곳만 계약할 필요가 있습니다.
